Beleggers kochten vorig jaar fors minder koopwoningen

Het Kadaster, dat alle eigendomsgegevens in Nederland registreert, deed onderzoek naar de invloed van kleine beleggers (maximaal vier huizen) op de woningmarkt. Voor het eerst sinds 2013 is de groep die huizen koopt om te verhuren kleiner geworden. 

Het aantal woningen dat beleggers bemachtigden, verdubbelde tussen 2010 en 2020 naar 88.000 woningen per jaar. En daalde vervolgens naar 51.000 in 2021. Dat beleggers koopwoningen wegkaapten voor de neus van starters die minder hadden in te brengen, is de politieke partijen in de coalitie een doorn in het oog. Al helemaal omdat de huurprijzen in de vrije sector door het dak zijn gegaan. Onder het mom van ‘woningen zijn om in te wonen, niet om geld aan te verdienen', wordt de woningmarkt voor beleggers onaantrekkelijker gemaakt. 

Gemeenten hebben ook de mogelijkheid gekregen een zelfbewoningsplicht (opkoopbescherming) in te voeren. 60 procent van de gemeenten heeft of wil zo'n zelfbewoningsplicht. Vooral de grote steden hebben er snel werk van gemaakt. In Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht kochten particuliere beleggers de afgelopen tien jaar ruim 25 procent van de verkochte woningen. In heel Nederland was dat ruim 15 procent. In het laatste kwartaal van 2020 kochten beleggers in de vier grote steden zelfs ruim 40 procent van de verkochte woningen. 

Sinds 1 januari 2021 is de overdrachtsbelasting op verschillende manieren aangepast. Kopers onder de 35 jaar hoeven geen belasting meer te betalen voor de aankoop van een huis, mits de prijs onder de 400.000 euro ligt. Daarboven betaalt iedere nieuwe eigenaar-bewoner 2 procent. Beleggers kregen vorig jaar juist een hogere rekening gepresenteerd, namelijk 8 procent in plaats van 2 procent belasting. Op een woning van 3 ton scheelt ze dat 18.000 euro. 

De verhoudingen in de woningvoorraad verschuiven licht door de aankopen van beleggers. Het aandeel van kleine beleggers nam toe door het aantal woningen dat zij kochten van eigenaar-bewoners. Grote institutionele investeerders kochten vooral nieuwbouwwoningen. 57 procent van alle woningen in Nederland was op 1 januari 2022 een koopwoning. Zo'n 30 procent is in handen van woningcorporaties en 13 procent van andere verhuurders, waarvan een deel nog wel huurbescherming heeft (sociale huur). 

Dat beleggers minder geld in vastgoed stoppen dan twee jaar geleden bleek ook al uit cijfers van Capital Value. Het vastgoedbedrijf becijferde dat er afgelopen jaar 7,7 miljard euro in woningen is gestoken, dat is een daling van 32,5 procent van het transactievolume in 2020. In verhouding ging er juist méér geld naar nieuwbouw. Woningmarktanalisten gaan er ook van uit dat beleggers in de gaten hebben dat een prijsplafond is bereikt. Het afgelopen kwartaal daalden de huizenprijzen, zo bleek uit cijfers van makelaarsvereniging NVM.