‘Huizenprijzen kunnen weer stijgen door dip in nieuwbouw’

Dat staat in de vandaag gepubliceerde Monitor Koopwoningen, een vierjaarlijks rapport van de TU Delft waar onder meer het CBS, Vereniging Eigen Huis en makelaarsvereniging NVM aan hebben meegewerkt.

De nieuwbouwproductie in ons land zit al ruim twee jaar in een dip. Het aanbod en de verkoop van nieuwbouwkoophuizen bedroeg in het vierde kwartaal van 2022 nog maar 4000 tot 5000 woningen: meer dan een halvering in vergelijking met eerdere jaren.

Het aantal afgegeven bouwvergunningen, een indicatie voor de nieuwbouwproductie van de komende jaren, wijst niet op verbeteringen. In het derde kwartaal van 2022 - cijfers van de laatste drie maanden zijn er nog niet - zijn er 14.600 vergunningen afgegeven. Dat is een daling van 30 procent ten opzichte van eind 2021. Die dip heeft allerlei oorzaken, zoals gestegen bouwkosten, personeelstekorten, onzekerheid vanwege de oorlog en de inflatie, stikstofregels, weinig geschikte bouwplekken en bezwaren van omwonenden. De nieuwbouw die er wel is, is een stuk duurder dan bestaande huizen. Gemiddeld kostten nieuwe huizen in het derde kwartaal van vorig jaar 488.000 euro, terwijl bestaande huizen gemiddeld 427.000 euro kostten. Een erg groot verschil, aldus de Monitor Koopwoningen.

Volgens het rapport zijn veel mensen die naar een nieuwbouwwoning verhuizen al eigenaar van een bestaande koopwoning. Is er weinig nieuwbouw dan stromen deze mensen niet door en wordt de druk op de markt voor bestaande huizen nóg groter. Er zijn dan meer mensen die in dezelfde vijver vissen, met mogelijk prijsstijgingen als gevolg.

Daarom vormt de haperende nieuwbouwproductie ‘een grote bedreiging voor de dynamiek op de markt van bestaande koopwoningen', aldus het rapport. ‘En naast de krapte en de nog steeds grote woningvraag zal ook de te verwachten stijging van inkomens van huishoudens op de middellange termijn kunnen zorgen voor opnieuw prijsstijgingen.’

Op korte termijn zullen de prijzen nog dalen, verwacht TU Delft. Dat komt door de gestegen hypotheekrente en het afnemende vertrouwen in de woningmarkt. In 2022 steeg die rente van 1,5 procent naar ongeveer 4,5 procent. Daardoor konden huizenkopers 10 tot 15 procent minder maximaal lenen.

2022 was dan ook het jaar waarin de woningmarkt kantelde. De huizenprijzen daalden met 6,4 procent naar gemiddeld 407.000 euro. Het was, na jaren van extreme prijsstijgingen, voor het eerst in negen jaar dat de prijzen daalden. Ook nam het aanbod toe, staan huizen langer te koop en werd overbieden langzaamaan passé. Gemiddeld genomen betaalden kopers in het vierde kwartaal van vorig jaar nauwelijks meer dan de vraagprijs. Toen is in 40 procent van de verkopen (iets) meer betaald dan de vraagprijs. Aan het begin van 2022 lag dit aandeel nog op circa 80 procent.