De huizenprijzen stegen met 20,7 procent ten opzichte van een jaar eerder, ongeveer evenveel als in vorige kwartalen. NVM-makelaars hebben het overgrote deel van de markt in handen en verkochten de laatste maanden van het jaar samen 35.000 huizen, bijna 23 procent minder dan vorig jaar - wel iets meer dan het vorige kwartaal.

De gemiddelde verkoopprijs was 438.000 euro en dat betreft niet alleen grote huizen uit een hoger segment. Een tussenwoning ging weg voor gemiddeld 386.000 euro. En ook appartementen werden fors duurder: plus 60.000 euro in een jaar tijd.

_{Tekst gaat verder onder de kaart.}

Werden er in eerdere jaren nog 170.000 huizen met een NVM-vlaggetje verkocht, afgelopen jaar waren dat er nog maar 141.000. Dat komt vooral doordat het aanbod is verdampt, stelt de makelaarsvereniging. En in het laatste kwartaal is het nog verder verdampt. Er staan historisch weinig huizen te koop, is ook te zien aan het aantal advertenties op Funda.nl.

Uit cijfers van het Kadaster weten we dat jongeren het afgelopen jaar wat actiever zijn geworden op de koopwoningmarkt. Experts schatten in dat zij genoegen nemen met minder huis voor hun geld. Ze gaan dus over het algemeen kleiner wonen. Kon een stel met goed inkomen eerder nog meebieden voor een twee-onder-een-kapper, nu gaan ze voor een rijtjeshuis óf een woning op een minder populaire locatie. De NVM stelt dat de krapte het grootste is bij rijtjeshuizen en constateert dat veel woningzoekenden hun heil zoeken in gebieden rond de stad en zelfs een trek uit de Randstad naar goedkopere gebieden. 

Dat de 35-minner, vaak aangeduid als starter, inmiddels weer de helft van de huizen koopt, komt waarschijnlijk ook doordat beleggers meer belasting moeten betalen (8 procent in plaats van 2 procent, sinds 2021) en mogelijk afhaken omdat de huizenprijzen te hoog worden om nog lekker aan te kunnen verdienen. Beleggers hebben afgelopen jaar fors minder in de huizenmarkt geïnvesteerd. Capital Value becijfert 7,7 miljard euro, dat is een daling van 32,5 procent van het transactievolume in 2020. In sommige steden krijgen ze dit jaar bovendien te maken met een opkoopplicht.

Opvallend is ook dat het aantal bezichtigingen het laatste kwartaal flink is afgenomen. De NVM liet dat in een persconferentie weten, maar heeft geen cijfers. Makelaarsland weet als een van de grootste leden wel cijfers te presenteren. Volgens Gijs van Wijgerden, directeur van Makelaarsland, is er voor het eerst sprake van een trendbreuk. ,,Het hele jaar hing het aantal bezichtigingen per woning rond de tien, met uitschieters naar bijna twaalf. Nu zijn dat er iets meer dan zes. De eerste signalen van een kentering kwamen in november, waarna we nu langzamerhand kunnen stellen dat de interesse vanuit kopers bekoelt.”

Andere indicatoren wijzen op hetzelfde. Het zoekverkeer naar Funda neemt al een paar maanden sterk af. Uit enquêtes in opdracht van Vereniging Eigen Huis blijkt dat bijna driekwart van de Nederlanders het een ongunstige tijd vindt om toe te slaan op de woningmarkt. En uit een peiling van Viisi Hypotheken komt naar voren dat nog maar 20 procent van alle starters op de Nederlandse woningmarkt verwacht in de komende twaalf maanden hun eerste huis te kopen, terwijl dat een kwartaal eerder nog een kwart was. 

Volgens Van Wijgerden worden de cijfers gesteund door opmerkingen van hun klanten. ,,Woningzoekenden worden er moe van dat ze steeds misgrijpen en lassen een rustpauze in, zo laten ze onze makelaars weten. Ze vinden de prijzen te hoog en wachten even af hoe de woningmarkt zich ontwikkelt.” Lana Gerssen liet in de persconferentie van de NVM vandaag hetzelfde geluid horen: ,,Kopers zeggen: we komen niet meer, want we worden het toch niet. Daar halen makelaars de hoop uit dat aan de grootste gekte mogelijk een einde komt.”

Maar er is ook een ander deel van de huizenzoekers dat juist alles uit de kast haalt, stelt Van Wijgerden. ,,Onze aankoopmakelaars waarschuwen soms nog dat ze niet te veel moeten bieden, maar dan gooien klanten er voor de zekerheid nog 10.000 euro bovenop, omdat ze het huis gewoon heel graag willen. Het komt geregeld voor dat tussen het eerste en het tweede bod wel 50.000 euro zit. Of zelfs dat er maar één bod is, ver boven de vraagprijs. Er is sprake van opjutgedrag, een gevoel dat bij kopers leeft dat ze wel móéten overbieden. De lage rente werkt daarbij psychologisch. 10.000 euro erbij scheelt nauwelijks in de maandlasten.”

Uit de kwartaalcijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars blijkt dat bij 80 procent van de huizen is overboden. Gemiddeld wordt er 8,8 procent meer geld betaald dan de vraagprijs. ,,Dat betekent niet dat je dus altijd 8,8 procent boven de vraagprijs moet bieden om een huis te bemachtigen. Er zijn grote verschillen”, zei Gerssen namens de NVM. ,,Er worden ook huizen onder de vraagprijs verkocht. En het verschil tussen vraagprijs en transactieprijs neemt af. Ook dat kun je zien als een teken dat de markt stabiliseert, maar bedenk dat we zulke hoge overbiedingen in decennia niet hebben gezien.”

Het duurde gemiddeld 23 dagen voordat een woning werd verkocht. 95 procent van de woningen had een verkooptijd van maximaal drie maanden. 

Bekijk hieronder alle video's over wonen.