Waarom de huizenprijzen in 2021 gaan dalen/stijgen

ING zei gisteren: ja, de woningmarkt gaat afkoelen in 2021 (met een half procent) - huizen worden betaalbaarder. Rabobank zei vorige week: nee, de huizenprijzen blijven stijgen (met 5,5 procent gemiddeld). Dus om alvast teleurstelling te voorkomen: de ontwikkeling staat niet onomstotelijk vast en is lastig te voorspellen.

PREMIUM

Huizenkopers kunnen meer lenen in 2021: ‘Waarom maakt de politiek deze fout keer op keer?’
Huizenprijzen stijgen nu harder in Groningen dan in Amsterdam

Maar het is wel interessant om de oorzaken voor het een en het ander onder de loep te nemen, zodat je als woningzoekende begrijpt hoe ontwikkelingen effect hebben op de huizenmarkt. Want honderdduizenden Nederlanders zitten met het dilemma ‘wachten’ of ‘snel toehappen’ - als dat al financieel mogelijk is.

De huizenprijzen zouden kunnen dalen, omdat...
- De tweede coronagolf hard toeslaat in Europa, de economie een klap krijgt van de lockdowns en mogelijk veel meer mensen hun baan verliezen in 2021 omdat de overheid stopt met steunpakketten - al lijkt het daar nog niet op.
- De rente als gevolg van nieuwe onzekerheid op de financiële markten gaat stijgen. De Europese Centrale Bank zorgde met gigantische steunpakketten dat dat tot nu toe werd voorkomen, blijft ze dat doen?
- Er minder migranten naar Nederland komen. Dat was dit jaar zo vanwege corona, misschien zet die ontwikkeling door.
- Woningzoekenden afwachtend worden. Waarom nu kopen met veel eigen geld (om te overbieden), terwijl je straks misschien kunt onderhandelen over de prijs?
- Beleggers 8 procent overdrachtsbelasting gaan betalen vanaf 1 januari. Dat kan ze afschrikken.
- Het plafond is bereikt. In Amsterdam zijn er al signalen dat prijzen worden verlaagd, simpelweg omdat het geld dat mensen kunnen of willen uitgeven niet oneindig is.
- Er een bubbel is ontstaan. Mensen kunnen hun hypotheek niet meer betalen omdat ze al hun spaargeld erin hebben gestoken en zonder werk in de problemen komen.
- Vanwege bovenstaande woningzoekenden eerst hun huis willen verkopen, voordat ze een nieuw huis gaan kopen. Er kan dan een kopersmarkt ontstaan, waarbij de koper de prijs bepaalt in plaats van de verkoper.
- Een nieuw kabinet (verkiezingen in maart) ingrijpt en strengere leennormen doorvoert, beleggers de pas af snijdt, de overdrachtsbelasting weer verhoogt of de hypotheekrenteaftrek afschaft.

Bron: Independer - overdrachtsbelasting

De huizenprijzen zouden kunnen stijgen, omdat...
- De overheid met steunpakketten de ergste pijn voor de economie opvangt. Dit jaar waren er minder faillissementen dan in 2019 doordat de overheid zombiebedrijven in leven hield. De werkloosheid valt daardoor mee.
- De rente laag blijft. Als mensen meer geld kunnen lenen, zijn ze bereid meer geld voor een huis te betalen. Het draait immers uiteindelijk om de maandlasten. De Europese Centrale Bank is er alles aan gelegen de rente te blijven drukken.
- De economie een enorme boost krijgt als de vaccins zijn toegediend en de samenleving langzaam z'n ritme herpakt. Een deel van de Nederlanders heeft dankzij corona alleen maar kunnen sparen.
- Beleggers actief blijven op de huizenmarkt omdat ze simpelweg hun geld ‘kwijt moeten'. Dankzij de lage rente (negatief) op sparen, kunnen ze hun slapende geld beter in stenen stoppen. Dit jaar kochten ze tot wel 40 procent van de huizen op in de grote steden.
- De leencapaciteit voor tweeverdieners vanaf 1 januari omhoog gaat. De studieschuld gaat minder zwaar tellen.
- De overdrachtsbelasting voor huizenkopers tot 35 jaar wordt afgeschaft. Vanaf 1 januari voor alle huizen, vanaf 1 april voor huizen tot 4 ton, maar ook dan kan volgens Rabobank een 'prijsopdrijvend effect’ ontstaan.
- De vraag gewoonweg te groot is vanwege het woningtekort. Simpel gezegd: van de 30 belangstellenden per huis die er nu zijn, mogen er 28 afvallen en dan nog zijn er twee die tegen elkaar op kunnen bieden. ‘Je hebt maar één koper nodig’, zeggen makelaars daarover.

Het kan natuurlijk zo zijn dat er een mengeling ontstaat van bovenstaande. Dat de werkloosheid bijvoorbeeld rap oploopt, maar de rente laag blijft. Het gaat dus altijd om de balans en bovendien is de huizenmarkt niet overal in Nederland hetzelfde. Er zijn regionaal grote verschillen. Nu al koop je voor de prijs van een rijtjeshuis in Limburg een bezemkast in Utrecht.

,,Of dit een slim moment is om een huis te kopen, hangt af van je persoonlijke situatie”, benadrukt huizenmarkteconoom Carola de Groot van Rabobank. ,,Als je in de horeca werkt, is het misschien geen goed idee om het risico aan te gaan. Voor middeninkomens is huren echter nog steeds geen aantrekkelijk alternatief, aangezien ze niet in aanmerking komen voor sociale huur, daardoor aangewezen zijn op de vrije huursector waar de prijzen fors hoger liggen. Als basis zou je kunnen zeggen dat je financiële situatie stabiel moet zijn voordat je het commitment van een hypotheek aangaat.”